Im Sachwertverfahren wird vereinfacht gefragt: Was würde es am Wertermittlungsstichtag kosten, ein vergleichbares Gebäude heute neu herzustellen – und was ist davon wegen des Alters noch wirtschaftlich vorhanden? Rechtlich baut das Verfahren den Grundstückswert aus dem Wert der baulichen Anlagen, sonstiger Anlagen und dem Bodenwert auf. Für die Baukosten werden in der Regel modellhafte Normalherstellungskosten verwendet; anschließend werden sie auf den Stichtag preislich angepasst und um eine Alterswertminderung gekürzt. Erst danach kommt der Bodenwert hinzu.
Für ein einfaches Hamburger Beispiel mit einem freistehenden Einfamilienhaus aus dem Jahr 1995 ergibt sich im vorläufigen Sachwert ein Gebäudewert von rund 458.500 Euro und ein vorläufiger Gesamtwert aus Gebäude plus Boden von rund 931.000 Euro. Das ist noch nicht automatisch der Verkehrswert; dafür wäre in Hamburg zusätzlich ein örtlicher Sachwertfaktor zur Marktanpassung zu berücksichtigen.
Die häufig verwendeten NHK 2010 sind keine Sammlung einzelner Handwerkerrechnungen, sondern tabellarische Kostenkennwerte je Quadratmeter Brutto-Grundfläche. Nach der amtlichen Richtlinienlogik erfassen sie die Kostengruppen 300 und 400; außerdem sind die Umsatzsteuer und die üblichen Baunebenkosten bereits eingerechnet. Für Eigentümer ist das wichtig, weil man Baunebenkosten bei diesem vereinfachten NHK-Ansatz nicht noch einmal separat draufschlagen darf. Ebenso wird der Gebäudestandard nicht Bauteil für Bauteil kalkuliert; vielmehr beeinflussen Materialqualität, Bauausführung und energetischer Standard die Standardstufe und damit den anzusetzenden Kostenkennwert.
So werden die Baukosten Schritt für Schritt abgeleitet
Der erste Schritt ist nicht die Zählung einzelner Steine oder Dachziegel, sondern die Einordnung des Hauses in eine Standardstufe. Genau hier steckt für Laien das Thema „Material“: bessere Fenster, hochwertigere Sanitärbereiche, aufwendigere Fassaden, bessere Energiequalität oder aufwendigere Technik führen typischerweise zu einer höheren Standardstufe und damit zu höheren NHK.
Im zweiten Schritt wird der passende Kostenkennwert je m² BGF gewählt. Für das Hamburger Normobjekt des Gutachterausschusses für Einfamilienhäuser wird eine Standardstufe 3,0 und ein NHK-2010-Wert von 1.005 €/m² BGF angesetzt. Hamburg arbeitet außerdem mit einem Regionalfaktor von 1,75, sodass die bundesweiten Modellkosten auf das Hamburger Kostenniveau hochgerechnet werden.
Im dritten Schritt wird mit dem Baupreisindex auf den Stichtag hochgerechnet. Der Hamburger Immobilienmarktbericht 2025 weist für das Einfamilienhausmodell zum 01.01.2025 einen Baupreisindex von 1,854 bei „Mai 2010 = 1“ aus. Damit werden die Herstellungsansätze aus dem Jahr 2010 auf das Preisniveau des Stichtags gebracht.
Im vierten Schritt wird geprüft, ob Außenanlagen oder Baunebenkosten gesondert anzusetzen sind. Im Hamburger EFH-Modell sind Außenanlagen im üblichen Umfang bereits enthalten. Nur wenn etwas deutlich vom Üblichen abweicht, etwa besondere Garagen, Carports, aufwendige Sonderbauteile oder außergewöhnliche Außenanlagen, kommt ein zusätzlicher Ansatz in Betracht.
Im fünften Schritt folgt die Alterswertminderung. Hamburg verwendet im Einfamilienhausmodell eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren; der Altersabzug erfolgt linear. Ein 1995 errichtetes Haus hat zum Stichtag 01.01.2025 ein Alter von 30 Jahren und damit – ohne besondere Modernisierungsverlängerung – noch rund 50 Jahre Restnutzungsdauer. Der Alterswertminderungsfaktor beträgt dann 50/80 = 0,625.
Der große Vorteil des Sachwertverfahrens ist seine Transparenz. Eigentümer können nachvollziehen, welche Schrauben den Wert beeinflussen: Standard, Fläche, Regionalfaktor, Preisniveau am Stichtag, Alter und Bodenwert. Gerade bei selbstgenutzten Häusern ist das didaktisch sehr hilfreich, weil sich die Herleitung nicht hinter Mieterträgen oder Renditemodellen versteckt.
Die Kehrseite ist die Modellabhängigkeit. Schon kleine Änderungen bei Standardstufe, Restnutzungsdauer, Grundstücksgröße, Bodenwert oder Stadtteilfaktor können das Ergebnis merklich verschieben. Das Hamburger Modell für Einfamilienhäuser arbeitet sogar mit einer ganzen Reihe objektbezogener Faktoren, etwa für Baujahr, Grundstücksgröße, Modernisierung, Keller, Wohnungszahl oder Stadtteil. Deshalb eignet sich das Verfahren gut zur strukturierten Herleitung, ersetzt aber nicht die fachkundige Prüfung des konkreten Objekts.
Fazit für Eigentümer in Hamburg
Für Laien lässt sich das Sachwertverfahren auf eine einfache Formel herunterbrechen: Standard festlegen, Neubaukosten ableiten, Preisniveau aktualisieren, Alter abziehen, Bodenwert addieren. Genau so werden die Baukosten im Verfahren greifbar. Im Hamburger Alltag ist besonders wichtig, dass viele scheinbar „zusätzliche“ Positionen – vor allem übliche Baunebenkosten und übliche Außenanlagen – im Modell bereits enthalten sein können. Wer den Wert seines Hauses oder seiner Wohnung belastbar einschätzen will, sollte daher nicht mit frei geschätzten Baukosten arbeiten, sondern mit den örtlichen Daten des Gutachterausschusses und dem zonengenauen Bodenrichtwert aus BORIS.HH.