Beim Bodenwert handelt es sich um den Wert des unbebauten Bodens eines Grundstücks. Bei der Immobilienbewertung in Hamburg bildet die Bodenwertermittlung oft die Grundlage, da der Wert des Grundstücks einen erheblichen Anteil am Gesamtwert einer Immobilie ausmachen kann. Wer seine Immobilie bewerten lassen möchte, sollte den Bodenwert separat betrachten, weil nur so der Verkehrswert transparent und nachvollziehbar ermittelt werden kann. Anschließend lassen sich das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren zur Wertermittlung durchführen.
Vorgehensweise Bodenwertermittlung in Hamburg
Die Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (ImmoWertV, in Kraft seit 01.01.2022) regelt bundesweit, wie der Bodenwert zu ermitteln ist – also auch für Hamburg. Gemäß § 40 Abs. 1 ImmoWertV ist der Bodenwert grundsätzlich ohne Berücksichtigung bestehender Gebäude im Vergleichswertverfahren abzuleiten. Das bedeutet, der Boden wird so bewertet, als wäre er frei von Aufbauten. Idealerweise werden hierfür Vergleichspreise herangezogen – also Kaufpreise von ähnlichen unbebauten Grundstücken in vergleichbarer Lage. Wenn genügend Vergleichsfälle vorliegen, ergibt sich der Bodenwert aus dem Durchschnitt dieser Grundstückspreise.
Stehen nicht ausreichend Vergleichspreise zur Verfügung, erlaubt die ImmoWertV alternative Vorgehensweisen. So kann zum Beispiel ein Bodenrichtwert als Grundlage dienen, der objektspezifisch angepasst wird (§ 40 Abs. 2 i.V.m. § 26 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Orientierungswert pro Quadratmeter für ein „typisches“ Grundstück in einer bestimmten Lage. In Hamburg werden Bodenrichtwerte jedes Jahr vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte veröffentlicht. Liegen auch keine geeigneten Bodenrichtwerte vor, darf der Bodenwert laut ImmoWertV deduktiv oder auf andere Weise geschätzt werden – allerdings muss dann eine Marktanpassung durch Zu- oder Abschläge erfolgen, um die allgemeinen Wertverhältnisse zu berücksichtigen.
Besondere Vorschriften gelten für Sonderfälle: Ist ein Grundstück außergewöhnlich groß und übersteigt die übliche Grundstücksgröße deutlich, kann der übermäßige Teil separat und niedriger bewertet werden. Dies regelt § 41 ImmoWertV – der überschießende Grundstücksteil wird als besonderes Merkmal behandelt. Ebenfalls gibt es Regelungen für sogenannte Liquidationsobjekte (§ 43 ImmoWertV), also Grundstücke mit abbruchreifen Gebäuden: Solange ein Abriss nicht unmittelbar bevorsteht, kann der Bodenwert dabei nutzungsabhängig ermittelt werden. Für normale Wohn- und Geschäftsgrundstücke in Hamburg sind solche Sonderfälle jedoch selten.
Bodenrichtwerte in Hamburg (Beispiele)
Hamburg ist gekennzeichnet durch stark divergierende Bodenrichtwerte je nach Lage. In einfachen Randlagen am Stadtrand liegen die Richtwerte teils unter 300 € pro Quadratmeter – zum Beispiel beträgt der Bodenrichtwert in Hamburg-Neuenfelde nur rund 260 €/m². In gefragten innerstädtischen Vierteln sind die Grundstückspreise hingegen extrem hoch: Im Stadtteil Rotherbaum an der Alster etwa liegt der Bodenrichtwert bei bis zu ca. 3.800 €/m². Dazwischen gibt es zahlreiche Abstufungen: Gute Wohnlagen wie Eimsbüttel erreichen 1.500–1.800 €/m², während durchschnittliche Lagen (z.B. Bramfeld oder Tonndorf) im Bereich 500–700 €/m² liegen. Diese Unterschiede zeigen, wie wichtig die Lage des Grundstücks für die Bodenwertermittlung ist. Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss der Hansestadt Hamburg jährlich ermittelt und veröffentlicht. Sie können in Hamburg transparent und kostenlos über BORIS abgerufen werden.
Allerdings sind Bodenrichtwerte Durchschnittswerte. Der tatsächliche Bodenwert eines konkreten Grundstücks kann im Einzelfall davon abweichen. Ein Immobilien-Sachverständiger berücksichtigt daher objektspezifische Eigenschaften, zum Beispiel:
- Grundstücksgröße und -zuschnitt: Sehr große oder ungünstig geschnittene Grundstücke erzielen oft einen geringeren €/m²-Preis als durchschnittliche Baugrundstücke.
- Mikrolage und Umgebung: Liegt das Grundstück an einer Hauptverkehrsstraße, in Wasserlage oder an einem Park? Solche Faktoren können Zu- oder Abschläge bedingen.
- Baurechtliche Situation: Der zulässige Umfang der Bebauung (z.B. Geschossflächenzahl, Art der baulichen Nutzung) beeinflusst den Bodenwert. Ein Grundstück in Hamburg, das gemäß Bebauungsplan z.B. ein Mehrfamilienhaus zulässt, ist pro m² mehr wert als ein Grundstück, auf dem nur ein Einfamilienhaus errichtet werden darf.
- Erschließungszustand: Voll erschlossene Baugrundstücke (mit anliegender Straße, Kanalisation etc.) haben einen höheren Bodenwert als nicht erschlossene Flächen.
- Belastungen oder Altlasten: Rechte Dritter (z.B. Wegerechte) oder Bodenverunreinigungen mindern den Bodenwert.
Ein professionelles Immobilien-Gutachten in Hamburg zum Bodenwert wird all diese Aspekte einbeziehen. Der Gutachterausschuss stellt dem Sachverständigen hierfür die nötigen Daten zur Verfügung (Bodenrichtwertkarten, Kaufpreissammlung). So erhält der Eigentümer eine transparente Bewertung des Bodens als Basis für die Immobilienbewertung.
Professionelle Wertermittlung durch uns als Sachverständige
Die Ermittlung des Bodenwerts erfordert Marktkenntnis und die fachgerechte Anwendung der ImmoWertV. Gerade in Hamburg mit seinen heterogenen Lagen kann die Bewertung komplex sein. Ein Immobilien-Sachverständiger Hamburg hilft Eigentümern und Kaufinteressenten dabei, den Bodenwert marktgerecht zu bestimmen. Immobilie bewerten Hamburg und Immobilien Gutachten Hamburg – in diesen Bereichen sind wir Ihr kompetenter Ansprechpartner vor Ort. Unser Sachverständigenbüro bietet Ihnen neutrale Wertermittlungen an, sei es für Verkauf, Kauf oder andere Zwecke. Sie erhalten eine nachvollziehbare Dokumentation des Bodenwerts und – bei Bedarf – ein ausführliches Verkehrswertgutachten, das alle gesetzlichen Vorgaben erfüllt. Damit schaffen Sie eine fundierte Grundlage für Ihre Entscheidungen rund um die Immobilie.
Foto: Screenshot BORIS Hamburg – Geoportal Hamburg