Eine Scheidung ist nicht nur emotional belastend, sondern wirft auch viele praktische und finanzielle Fragen auf. Besonders kompliziert wird es, wenn eine gemeinsame Immobilie vorhanden ist. Das eigene Haus oder die Eigentumswohnung ist häufig der größte Vermögenswert eines Paares. Im Rahmen der Scheidungsauseinandersetzung muss deshalb geklärt werden, wie mit dieser Immobilie umzugehen ist. Dabei spielen rechtliche, wirtschaftliche und persönliche Aspekte eine Rolle.
Im Folgenden erläutere ich in leicht verständlicher Form, welche Fragen sich stellen, welche Lösungen möglich sind und warum ein fundiertes Immobilien-Wertgutachten in vielen Fällen unverzichtbar ist. Denn nach Angaben des Bundesministeriums der Justiz gehören Immobilienfragen zu den häufigsten Streitpunkten bei Scheidungen.
1. Wem gehört die Immobilie?
Zunächst muss geklärt werden, wer Eigentümer der Immobilie ist. Maßgeblich ist dabei das Grundbuch. Stehen beide Ehepartner im Grundbuch, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Meistens ist in diesem Fall das gemeinsame Eigentum 50:50 unter den Partner verteilt. Aber auch andere Quoten sind möglich. Steht nur eine Person im Grundbuch, ist sie rechtlich alleiniger Eigentümer – unabhängig davon, wer die Immobilie bezahlt hat. Eigentümer können einen aktuellen Grundbuchamt bei der zuständigen Grundbuchstelle an den Hamburger Amtsgerichten anfordern.
Auch im Falle des gemeinsamen Eigentums kann ein Ausgleich erforderlich sein, etwa im Rahmen des Zugewinnausgleichs. In Deutschland leben die meisten Ehepaare im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass während der Ehe erworbenes Vermögen bei der Scheidung ausgeglichen wird (§ 1363 BGB).
2. Welche Möglichkeiten gibt es für die gemeinsame Immobilie?
Wenn feststeht, dass beide Ehepartner wirtschaftlich an der Immobilie beteiligt sind, gibt es mehrere Lösungswege. Welche Variante sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Situation, der Finanzierung und dem Immobilienwert ab.
Verkauf der Immobilie
Eine häufige Lösung ist der Verkauf der Wohnimmobilie in Hamburg (Lesen Sie bei Interesse den Ratgeber: „Haus verkaufen wegen Scheidung – 7 wichtige Tipps“). Der Erlös wird nach Abzug der Schulden zwischen den Ehepartnern aufgeteilt. Diese Variante ist oft sinnvoll, wenn keiner der beiden die Immobilie allein halten kann oder möchte.
Übernahme durch einen Ehepartner
Ein Ehepartner kann die Immobilie übernehmen und den anderen auszahlen. Dazu muss der Wert der Immobilie bekannt sein, damit die Auszahlung fair berechnet werden kann. Außerdem muss die finanzierende Bank zustimmen, wenn ein Darlehen besteht.
Gemeinsamer Besitz bleibt bestehen
In manchen Fällen bleibt die Immobilie zunächst im gemeinsamen Eigentum, zum Beispiel wenn Kinder im Haus wohnen bleiben sollen. Diese Lösung kann funktionieren, erfordert aber klare Vereinbarungen über Kosten, Nutzung und spätere Regelungen.
Teilungsversteigerung als letzte Möglichkeit
Wenn keine Einigung möglich ist, kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden. Dabei wird die Immobilie gerichtlich versteigert und der Erlös aufgeteilt. Diese Lösung führt oft zu finanziellen Nachteilen und sollte möglichst vermieden werden.
3. Warum ist der Immobilienwert so wichtig?
Für fast alle Lösungen ist der aktuelle Marktwert der Immobilie entscheidend. Nur wenn der Wert objektiv festgestellt wird, kann eine faire Aufteilung erfolgen.
Typische Fragen sind:
- Wie hoch ist der Verkehrswert der Immobilie?
- Wie hoch sind noch bestehende Darlehen?
- Wie viel Eigenkapital steckt im Objekt?
- Welche Ausgleichszahlung ist angemessen?
Schätzungen „nach Gefühl“ führen häufig zu Streit. Auch Online-Rechner oder einfache Maklerpreise sind für eine Scheidungsauseinandersetzung meist nicht ausreichend. Gerichte und Rechtsanwälte benötigen in der Regel eine nachvollziehbare und fachlich fundierte Wertermittlung.
4. Welche Rolle spielt ein Immobilien-Wertgutachten bei der Scheidung?
Ein professionelles Immobilien-Wertgutachten schafft eine objektive Grundlage für die Vermögensaufteilung. Es hilft, Streit zu vermeiden und ermöglicht eine sachliche Einigung.
Ein Gutachten kann erforderlich sein:
- für den Zugewinnausgleich
- bei der Auszahlung eines Ehepartners
- bei gerichtlichen Verfahren
- bei der Teilungsversteigerung
- für Verhandlungen mit Banken
- für notarielle Vereinbarungen
Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) muss der Verkehrswert nach anerkannten Bewertungsverfahren ermittelt werden. Zur Immobilienbewertung gibt es drei Verfahren: Das Sachwert-, das Ertragswert- und das Vergleichswertverfahren.
Ein qualifiziertes Gutachten berücksichtigt unter anderem:
- Lage der Immobilie
- Grundstücksgröße
- Baujahr und Zustand
- Ausstattung
- Vergleichspreise
- Mieten oder Erträge
- Belastungen im Grundbuch
Nur wenn diese Faktoren fachgerecht bewertet werden, ist das Ergebnis belastbar.
5. Welche Anforderungen sollte ein Gutachten für eine Scheidungsauseinandersetzung erfüllen?
Nicht jede Wertermittlung ist für eine Scheidung geeignet. Für rechtliche Auseinandersetzungen sollte ein Gutachten bestimmte Anforderungen erfüllen. Eine Entscheidungshilfe für die Auswahl eines Gutachters bietet unser Beitrag „Wie wähle ich den richtigen Sachverständigen für ein Immobiliengutachten in Hamburg aus?“. Gern können Sie uns zur Bewertung Ihrer Wohnimmobilie ansprechen.
Wichtig sind insbesondere:
Neutralität und Unabhängigkeit
Der Gutachter sollte unabhängig arbeiten und keine wirtschaftlichen Interessen am Verkauf haben.
Nachvollziehbare Bewertungsmethode
Die Wertermittlung sollte nach den Vorgaben der ImmoWertV erfolgen und klar dokumentiert sein.
Schriftliches Gutachten mit Begründung
Ein kurzes Wert-Statement reicht oft nicht aus. Für Scheidungen wird häufig ein ausführliches Verkehrswertgutachten benötigt.
Verwendbarkeit vor Gericht
Zeichnet sich eine streitige Auseinandersetzung ab, sollte das Gutachten so aufgebaut sein, dass es auch in einem gerichtlichen Verfahren verwendet werden kann. In diesem Fall empfiehlt sich die Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
6. Fazit
Eine gemeinsame Immobilie gehört zu den schwierigsten Themen bei einer Scheidung. Ob Verkauf, Übernahme oder gemeinsame Nutzung – jede Lösung setzt voraus, dass der tatsächliche Wert der Immobilie bekannt ist.
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