Das Vergleichswertverfahren gilt als das anschaulichste Verfahren der Wertermittlung, da es direkt auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Immobilien basiert. Es kommt immer dann zum Einsatz, wenn ausreichend vergleichbare Verkaufsfälle vorhanden sind – etwa bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern oder standardisierten Einfamilienhäusern in größeren Wohngebieten. Für viele private Immobilieneigentümer in Hamburg ist dieser Ansatz greifbar: Wer seine Immobilie bewerten lässt, möchte oft wissen, zu welchem Preis ähnliche Objekte in der Nachbarschaft verkauft wurden. Ein Immobilien Gutachten Hamburg, das auf dem Vergleichswertverfahren beruht, liefert genau diese marktnahe Orientierung. Alternativ kommen das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren zum Einsatz.
Vorgehensweise Vergleichswertverfahren in Hamburg
Laut der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt. Vergleichspreise sind die Kaufpreise von Grundstücken oder Immobilien, die dem zu bewertenden Objekt in den wesentlichen Merkmalen entsprechen (Lage, Größe, Bauart, Zustand usw.) und zeitnah vor dem Wertermittlungsstichtag verkauft wurden. Sind genügend aktuelle Verkaufsfälle vorhanden, kann der Gutachter aus den Preisen einen Durchschnitt oder einen Wertbereich bestimmen, der als Richtschnur dient.
In der Praxis werden selten zwei Immobilien exakt gleich sein. Daher müssen die Vergleichspreise auf ihre Eignung geprüft und an die Besonderheiten des Bewertungsobjekts angepasst werden. Die ImmoWertV erlaubt hierfür zwei Ansätze:
- Direkter Vergleich: Liegen mehrere sehr ähnliche Verkäufe vor (z.B. identische Wohnungen im selben Gebäude), kann man den Durchschnittspreis unmittelbar als Vergleichswert ansetzen.
- Vergleichsfaktoren nutzen: Häufiger werden Vergleichsfaktoren oder Preisrelationen herangezogen. Die ImmoWertV erwähnt den objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktor. Das bedeutet, man ermittelt zunächst einen typischen Preis pro Einheit – etwa Preis pro Quadratmeter Wohnfläche – aus den Marktdaten und passt diesen Faktor an die Eigenschaften des konkreten Objekts an. Hat die zu bewertende Immobilie Merkmale, die vom Durchschnitt abweichen (z.B. besserer Zustand, Balkon, höhere Etage mit Blick), wird der Vergleichsfaktor entsprechend korrigiert. Durch Multiplikation des so angepassten €/m²-Werts mit der Wohnfläche der Immobilie erhält man den vorläufigen Vergleichswert.
Bei der Bodenwertermittlung wird analog oft mit einem angepassten Bodenrichtwert gearbeitet. Im Ergebnis ist dies ebenfalls ein Vergleichswertansatz, nur bezogen auf unbebaute Grundstücke.
Laut ImmoWertV ist der vorläufige Vergleichswert in der Regel bereits marktangepasst, da er direkt aus Marktpreisen gewonnen wurde. Abschließend prüft der Sachverständige, ob noch besondere objektspezifische Merkmale zu berücksichtigen sind (wie bei allen Verfahren). Dies könnten z.B. ungewöhnliche Vereinbarungen im Kaufvertrag oder besondere Ausstattungsdetails sein, die sich wertmäßig auswirken.
Beispiel Vergleichswertverfahren aus Hamburg
Angenommen, in Hamburg-Winterhude soll der Wert einer 3-Zimmer-Eigentumswohnung mit 80 m² Wohnfläche, Baujahr 2000, ermittelt werden. Im selben Quartier wurden kürzlich mehrere vergleichbare Wohnungen verkauft: eine mit 78 m² für 400.000 Euro, eine andere mit 82 m² für 420.000 Euro. Diese Verkaufspreise entsprechen grob etwa 5.100 Euro/m². Die bewertende Wohnung hat zudem einen Stellplatz in der Tiefgarage (was einen Mehrwert darstellt) und befindet sich im Dachgeschoss (mit leichten Schrägen, was einen kleinen Abschlag bedeuten könnte). Der Sachverständige könnte auf Basis der Daten einen angepassten Vergleichswert von rund 5.200 €/m² ansetzen. Multipliziert mit 80 m² ergibt sich ein vorläufiger Wert von 416.000 Euro. Aufgrund des etwas besseren Zustands gegenüber dem Durchschnitt und des begehrten Stellplatzes könnte der endgültige Vergleichswert geringfügig höher liegen, vielleicht bei ca. 430.000 Euro. Dieses Beispiel veranschaulicht, wie Marktdaten aus echten Verkäufen unmittelbar in die Wertermittlung einer Hamburger Immobilie einfließen.
Warum ein Sachverständiger wichtig ist
Auf den ersten Blick klingt das Vergleichswertverfahren einfach – man schaut, was ähnliche Immobilien gebracht haben. Dennoch steckt im Detail viel Arbeit: Die Kaufpreissammlung des Hamburger Gutachterausschusses muss korrekt ausgewertet, Unterschiede müssen fachgerecht justiert und Ausreißer identifiziert werden. Ein Immobilien-Sachverständiger Hamburg kennt den Immobilienmarkt und hat Zugriff auf die erforderlichen Verkaufsdaten. Während sich private Verkäufer oft an Inserats-Preisen auf Immobilienportalen orientieren, hat nur ein Sachverständiger Zugriff auf die amtliche Kaufpreissammlung und kann die tatsächlich erzielten Verkaufspreise auswerten.
Immobilie bewerten Hamburg und Immobilien Gutachten Hamburg auf Basis des Vergleichswertverfahrens gehören zu unseren Kernleistungen. Wir sorgen dafür, dass die ausgewählten Vergleichspreise wirklich passend sind und erstellen Ihnen ein gerichtsfestes Gutachten, das die Marktwertspanne Ihrer Immobilie verlässlich abbildet. So erhalten Sie als Eigentümer oder Käufer eine solide Entscheidungsgrundlage.
Foto: Canetti/istockphoto.com