Miete ist nicht bei jeder Bewertung einer Wohnimmobilie in Hamburg gleich wichtig. Bei echten Renditeobjekten ist sie oft der zentrale Werttreiber, weil Käufer vor allem auf nachhaltig erzielbare Einnahmen schauen. Bei selbst genutzten Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen ist das meist anders: Dort orientiert sich der Markt häufig stärker an Vergleichspreisen oder am Sachwert.
Wenn das Ertragswertverfahren angewendet wird, zählt nicht automatisch die aktuelle Vertragsmiete, sondern die marktüblich erzielbare Miete. Daraus werden der Jahresrohertrag, der Reinertrag nach Bewirtschaftungskosten, der Gebäudereinertrag nach Abzug der Bodenwertverzinsung und schließlich der kapitalisierte Gebäudeertrag ermittelt. In Hamburg kommen dafür vor allem der Hamburger Mietenspiegel, das Wohnlagenverzeichnis und der Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses ins Spiel.
Wann Miete wirklich zählt
Offiziell gilt: Das Ertragswertverfahren kommt in Betracht, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist. Genau das ist typischerweise bei vermieteten Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäusern der Fall. Umgekehrt liegt bei vielen selbst genutzten Einfamilienhäusern und klassischen, frei verfügbaren Eigentumswohnungen die Preisbildung oft näher am Vergleichswertmarkt. In diesen Fällen wird der Verkehrswert durch das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren bestimmt. Lesen Sie bei Interesse auch unseren Blogbeitrag „Drei Verfahren zur Immobilienbewertung: Wie wähle ich das richtige Verfahren aus – und warum?“.
Für Sie als Eigentümer heißt das: Ein vermietetes Objekt wird eher wie ein Renditeobjekt betrachtet als ein selbst genutztes. Deshalb kann dieselbe Wohnung je nach Nutzungslage unterschiedlich auf die Höhe der Miete reagieren. In Hamburg zeigt sich das besonders bei Eigentumswohnungen. Für vermietete Eigentumswohnungen veröffentlicht der Gutachterausschuss spezielle Umrechnungsfaktoren, weil Vermietung den Marktwert anders beeinflusst als bei einer frei verfügbaren Wohnung.
Vereinfacht lautet die Grundlogik des allgemeinen Ertragswertverfahrens: Vorläufiger Ertragswert = (Reinertrag – Bodenwert × Liegenschaftszins) × Kapitalisierungsfaktor + Bodenwert. Offiziell wird also zuerst der nachhaltige Ertrag bestimmt, dann der auf den Boden entfallende Verzinsungsanteil herausgerechnet, danach der verbleibende Gebäudereinertrag kapitalisiert und am Ende der Bodenwert addiert.
Welche Miete angesetzt wird
Der Knackpunkt ist fast immer die Frage: Ist-Miete oder Marktmiete? Die gesetzlichen Regelungen wie die ImmoWertA geben vor: Maßgeblich sind die marktüblich erzielbaren Erträge. Von den tatsächlichen Erträgen kann ausgegangen werden, wenn sie innerhalb der marktüblichen Bandbreite liegen. Bei bestehenden Wohnraummietverhältnissen sind zudem zulässige Mieterhöhungsspielräume zu beachten; bei Neuvermietungen sind die am Stichtag durchschnittlich und rechtmäßig erzielbaren Mieten anzusetzen.
Für Hamburg ist der wichtigste amtliche Anker dafür der Hamburger Mietenspiegel. Er bietet eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten für Mietwohnungen in Hamburg, erscheint alle zwei Jahre und nutzt Merkmale wie Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage; die Wohnlage wird über das Hamburger Wohnlagenverzeichnis mit abgebildet. Die interaktive Karte hilft, Spannenwerte für eine konkrete Wohnung zu ermitteln. Für klassische Eigentumswohnungen ist das sehr nützlich. Bei Einfamilienhäusern hilft der Mietenspiegel oft nur indirekt; dort braucht man häufiger zusätzliche Vergleichsmieten oder lokale Marktbeobachtung.
Bei vorübergehendem Leerstand oder eigengenutzten Flächen wird nicht einfach „0 Euro Miete“ angesetzt, sondern die marktüblich erzielbare Miete. Gleichzeitig gilt: Dauerhafter struktureller Leerstand ist nicht bloß normales Mietausfallwagnis, sondern muss gesondert betrachtet werden. Auch sehr niedrige Freundschafts- oder Altmieten werden daher nicht automatisch eins zu eins in den Wert übernommen.
Für private Eigentümer in Hamburg ist das Fazit: Miete ist nicht bei jeder Wohnimmobilie gleich wichtig. Es kommt auf den Einzelfall an, welche Rolle die Vermietungserlöse spielen und wie sie ermittelt werden. Sprechen Sie uns gern, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie durch einen zertifizierten Gutachter verlässlich und kostengünstig bestimmen lassen möchten.
Foto: ah_fotobox/istockphoto.com