Wer eine Immobilie verkaufen, kaufen oder bewerten lassen möchte, steht früher oder später vor der Frage: Was ist meine Immobilie eigentlich wert – und wie wird dieser Wert berechnet? Die Immobilienbewertung ist ein komplexer Prozess, der auf klar definierten Verfahren basiert. Diese Verfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt und bilden die Grundlage für rechtssichere Bewertungen.
Als Immobiliengutachter in Hamburg arbeite ich regelmäßig mit allen drei gängigen Verfahren zur Immobilienbewertung. Doch welches Verfahren ist in welchem Fall das richtige? Und was sind die Unterschiede? Und lassen sich die Verfahren und gleichzeitig anwenden?
In diesem Beitrag stelle ich Ihnen die drei wichtigsten Bewertungsverfahren vor, zeige ihre Anwendungsbereiche und erkläre, wann welches Verfahren sinnvoll ist – leicht verständlich und praxisnah.
1. Das Vergleichswertverfahren – wenn der Markt spricht
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie auf Basis von vergleichbaren Objekten, die kürzlich verkauft wurden. Es ist damit das marktnächste Verfahren, da es reale Kaufpreise als Grundlage nutzt.
Typische Vergleichsfaktoren:
- Lage und Umgebung
- Größe und Zuschnitt des Grundstücks oder der Wohnung
- Baujahr, Zustand, Ausstattung
In der Praxis werden Kaufpreise aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses oder aus vergleichbaren Verkäufen herangezogen und angepasst.
Wann ist das Verfahren geeignet?
- Für Eigentumswohnungen
- Für unbebaute Grundstücke
- Für Reihen- oder Doppelhäuser in homogenen Wohnlagen
Vorteile:
- Besonders marktnah und realistisch bei ausreichender Datenlage
- Verständlich und nachvollziehbar
Grenzen:
- Nicht anwendbar bei Einzelfällen oder sehr individuellen Immobilien
- Schwieriger bei nicht standardisierten Objekten
2. Das Ertragswertverfahren – wenn die Immobilie Einnahmen erzielt
Was ist das Ertragswertverfahren?
Beim Ertragswertverfahren steht die wirtschaftliche Nutzung im Mittelpunkt – insbesondere die Mieteinnahmen, die mit der Immobilie erzielt werden können. Dieses Verfahren wird häufig bei vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien angewendet.
Berechnungsgrundlage:
- Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten
- Vervielfältigung dieser Erträge mit einem sogenannten Kapitalisierungsfaktor
- Berücksichtigung von Bodenwert und Restnutzungsdauer des Gebäudes
Wann ist das Verfahren geeignet?
- Für vermietete Eigentumswohnungen
- Für Gewerbeobjekte
- Für Kapitalanlagen
Vorteile:
- Gut geeignet für Investoren
- Differenzierte Bewertung nach Miete, Lage und Zustand
- Ermöglicht eine Betrachtung aus Renditesicht
Grenzen:
- Ungeeignet bei Selbstnutzung
- Stärker von Marktkennzahlen abhängig (z. B. Liegenschaftszins)
3. Das Sachwertverfahren – wenn Nutzung und Substanz zählen
Was ist das Sachwertverfahren?
Beim Sachwertverfahren steht der Substanzwert der Immobilie im Vordergrund – also der Wert des Grundstücks plus der Wert des Gebäudes, basierend auf dessen Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung. Es wird häufig bei individuell genutzten Eigenheimen oder sehr speziellen Objekten angewendet.
Berechnungsgrundlage:
- Bodenwert (aus Bodenrichtwerten)
- Gebäudeherstellungskosten nach Baupreisindex
- Alterswertminderung (z. B. durch Abnutzung oder Sanierungsstau)
- Marktanpassung durch Sachwertfaktoren
Wann ist das Verfahren geeignet?
- Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
- Für selbstgenutzte Immobilien ohne Mieteinnahmen
- Für besondere Objekte, z. B. Villen, Sonderbauten, die nur selten verkauft werden
Vorteile:
- Auch bei fehlenden Vergleichspreisen möglich
- Guter Näherungswert bei Eigenheimen
Grenzen:
- Weniger marktorientiert als Vergleichs- oder Ertragswertverfahren
- Beruht teilweise auf modellhaften Annahmen
Wie wähle ich das passende Verfahren?
Die Wahl des richtigen Bewertungsverfahrens hängt vor allem von folgenden Faktoren ab:
| Kriterium | Empfehlung |
|---|---|
| Immobilientyp | Eigentumswohnung → Vergleichswert Vermietetes Mehrfamilienhaus → Ertragswert Selbstgenutztes Einfamilienhaus → Sachwert |
| Nutzung | Selbstnutzung → Sachwert oder Vergleichswert Vermietung → Ertragswert |
| Datenlage | Viele Vergleichsverkäufe → Vergleichswert Kaum Vergleichsobjekte → Sachwert oder Ertragswert |
| Ziel der Bewertung | Steuer, Verkauf, Finanzierung? → Individuell prüfen |
In der Praxis werden auch Kombinationen von Verfahren angewendet, um ein realistisches Gesamtbild zu erhalten. Beispielsweise kann bei einem vermieteten Einfamilienhaus sowohl der Sachwert als auch der Ertragswert eine Rolle spielen. Die jeweiligen Ergebnisse werden einander gegenübergestellt und das plausibelste Ergebnis ausgewählt.
Als Gutachter bespreche ich mit meinen Auftraggebern individuell, welche Verfahren sinnvoll sind – immer abgestimmt auf den Zweck der Bewertung und die Eigenschaften der Immobilie.
Fazit: Jedes Verfahren hat seine Stärken – die richtige Wahl ist entscheidend
Die drei Bewertungsverfahren – Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert – sind die tragenden Säulen der Immobilienbewertung in Deutschland. Welches Verfahren zum Einsatz kommt, hängt von vielen Faktoren ab: der Art der Immobilie, ihrer Nutzung, dem Ziel der Bewertung und der vorhandenen Datenlage.
Als Immobiliengutachter in Hamburg berate ich Sie gerne bei der Auswahl des passenden Verfahrens – und ermittle auf dieser Basis den fundierten Wert Ihrer Immobilie. Ob für Verkauf, Erbschaft, Steuer oder Finanzierung: Eine professionelle Bewertung schafft Sicherheit, Klarheit und Vertrauen.
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