Das Sachwertverfahren ist ein Bewertungsverfahren, bei dem der Wert einer Immobilie aus den Herstellungskosten der Bausubstanz und dem Bodenwert abgeleitet wird. Es kommt vor allem dann zum Einsatz, wenn keine ausreichenden Vergleichspreise vorliegen oder die Immobilie überwiegend für den Eigennutzer interessant ist (z.B. selbst genutzte Einfamilienhäuser und Doppelhäuser). Alternativ kommen das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren zum Einsatz.
Vorgehensweise Sachwertverfahren in Hamburg
In der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) sind die Grundsätze des Sachwertverfahrens in den §§ 35–39 definiert. Gemäß § 35 Abs. 2 ImmoWertV wird der vorläufige Sachwert eines Grundstücks ermittelt, indem man die Summe aus folgenden Komponenten bildet:
- dem vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen (Gebäude)
- dem vorläufigen Sachwert der Außenanlagen und sonstigen Anlagen
- dem Bodenwert des Grundstücks, ermittelt nach den §§ 40–43 ImmoWertV (Bodenwertermittlung)
Die baulichen Anlagen werden im Sachwertverfahren über Normalherstellungskosten bewertet. Dazu gibt es Standardtabellen (NHK 2010, Anlage 4 ImmoWertV), die angeben, was ein vergleichbares Gebäude heute neu kosten würde. Dieser Neubauwert wird dann um die Alterswertminderung reduziert – ein älteres Haus hat aufgrund von Abnutzung einen geringeren Sachwert als ein Neubau. Die Außen- und Nebenanlagen (z.B. Garage, Carport, Gartenanlagen) fließen ebenfalls mit einem geschätzten Betrag ein. Hat man so den vorläufigen Sachwert der Gebäude und Anlagen ermittelt, wird der separat berechnete Bodenwert (z.B. basierend auf Hamburger Bodenrichtwerten) hinzuaddiert.
Nun folgt die Marktanpassung: Häufig entspricht der rein rechnerische Sachwert nicht dem am Markt tatsächlich erzielbaren Preis. Daher schreibt § 35 Abs. 3 ImmoWertV vor, den vorläufigen Sachwert mit einem objektspezifisch angepassten Sachwertfaktor zu multiplizieren. Dieser Sachwertfaktor spiegelt die Marktlage wider – er wird aus realen Kaufpreisen ähnlicher Objekte abgeleitet. Ein Faktor von z.B. 1,2 bedeutet, dass vergleichbare Immobilien am Markt 20 % über dem reinen Sachwert verkauft wurden. Die Gutachterausschüsse ermitteln und veröffentlichen typische Sachwertfaktoren (§ 21 ImmoWertV) auf Basis von Kaufpreisanalysen. Liegen keine passenden Faktoren vor, kann laut ImmoWertV ersatzweise eine Anpassung über Zu- oder Abschläge erfolgen, um die Marktsituation zu berücksichtigen.
Nach der Multiplikation mit dem Sachwertfaktor erhält man den marktangepassten Sachwert. Abschließend sind – wie in allen Verfahren – noch besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen (§ 35 Abs. 4 ImmoWertV), falls solche vorliegen (z.B. ungewöhnliche Rechte, erhebliche Bauschäden, etc.). Das Ergebnis ist der Verkehrswert der Immobilie nach dem Sachwertverfahren.
Anwendung Sachwertverfahren in Hamburg (Beispiel)
In Hamburg wird das Sachwertverfahren oft für Wohnimmobilien angewendet, insbesondere Einfamilienhäuser oder Doppelhaushälften, für die es nur wenige direkte Vergleichsangebote gibt. Ein Beispiel: Für ein Einfamilienhaus in Hamburg-Poppenbüttel (Baujahr 1980, 150 m² Wohnfläche, gehobene Ausstattung) würde ein Sachverständiger zunächst die Baukosten nach NHK 2010 schätzen, sagen wir ca. 300.000 Euro. Angenommen, das Haus ist 40 Jahre alt und in gutem Zustand, ergibt sich beispielsweise eine spezifische Alterswertminderung von 30 %. Damit bleiben 210.000 Euro als vorläufiger Gebäudesachwert. Dazu käme der Bodenwert: Zum Beispiel 600 m² Grundstück in Poppenbüttel mit einem Bodenrichtwert von 700 €/m² ergibt ca. 420.000 Euro – Summe: 630.000 Euro vorläufiger Sachwert.
Wenn der Gutachterausschuss Hamburg für vergleichbare Objekte einen Sachwertfaktor von 0,9 ermittelt hat (weil Marktpreise etwas unter den rechnerischen Werten liegen), würde der Marktwert bei rund 567.000 € liegen. Dieses vereinfachte Beispiel zeigt: Liegt der Markt (Nachfrage/Lage) über den Baukosten, kann der Faktor auch über 1,0 liegen – in sehr gefragten Hamburger Lagen kann der Sachwertfaktor durchaus 1,1–1,3 erreichen, was zu entsprechend höheren Verkehrswerten führt.
Wichtig ist, dass alle Eingaben (Baukosten, Wertminderung, Faktoren) nachvollziehbar und durch Daten gestützt sind. Ein Immobilien Gutachten Hamburg nach dem Sachwertverfahren dokumentiert daher detailliert, wie der Wert zustande kommt. Für Eigentümer bedeutet dies Transparenz: Man sieht, welcher Anteil des Immobilienwerts auf den Boden und welcher auf das Gebäude entfällt.
Sachverständigenunterstützung und Nutzen
Das Sachwertverfahren erfordert genaue Kenntnisse der Baukosten und Marktverhältnisse. In Hamburg, wo Baupreise und Grundstückswerte hoch sein können, lohnt es sich, einen Experten hinzuzuziehen. Ein Immobilien-Sachverständiger Hamburg hat Zugriff auf die erforderlichen Daten (Baukostenkennwerte, Sachwertfaktoren der Region) und kann Ihre Immobilie sachgerecht bewerten. Immobilie bewerten Hamburg oder Immobilien Gutachten Hamburg – in diesen Bereichen unterstützen wir Sie kompetent. Wir bieten Ihnen professionelle Verkehrswertgutachten im Sachwertverfahren an. Sie erhalten ein fundiertes, neutral erstelltes Gutachten, das Ihnen als Eigentümer oder Kaufinteressent Sicherheit für Verhandlungen und Entscheidungen gibt.
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